Schutz vor Feuchtigkeitsschäden - Schimmel

Aktenzeichen 4 S 62/06 Landgericht Mannheim vom 14. Februar 2007

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 12.04.2006 – 8 C 388/05 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Kläger sind seit November 2001 Mieter einer im Eigentum der Beklagten stehenden und im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen 3-Zimmer-Wohnung. Vor Einzug der Mieter wurden im Jahr 2001 neue dichtschließende, isolierverglaste Fenster eingebaut.

Im Februar 2002 zeigten die Kläger das Auftreten von Schimmel in ihrer Wohnung an. Eine Mitarbeiterin der Beklagten wies auf ein etwaiges falsches Lüftungsverhalten der Kläger hin, vereinbarte allerdings eine Ortsbegehung für Februar 2002. Diese wurde von den Klägern abgesagt, da eine von ihnen selbst vorgenommene Bohrmehlprobe keine Feuchtigkeit im Mauerwerk ergeben hat.

Im März 2004 beantragten die Kläger bei dem Amtsgericht Mannheim die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. In dem dort zu der Frage der Ursache von im Bereich der beiden Außenwände des Schlafzimmers aufgetretenen Schimmelbildung eingeholten Gutachten des Sachverständigen vom Dezember 2004 führte dieser aus, dass von außen eindringende Feuchtigkeit als Ursache der Schimmelpilzbildung auszuschließen sei. Vielmehr sei die Schimmelbildung auf den Einbau der o.g. Fenster in schlecht gedämmte Außenwände zurückzuführen. Hierdurch könne auch bei üblichem Wohnverhalten eine Schimmelpilzbildung nicht ausgeschlossen werden. Als Maßnahme zum Zwecke nachhaltiger Abhilfe erachtete der Sachverständige das außenseitige Aufbringen eines Wärmedamm-Verbundsystems mit einer Dämmdicke von 8 cm für erforderlich. Die Kosten für das gesamte Haus schätzte der Sachverständige auf ca. 28.980,- Euro, die auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden anteiligen Kosten auf ca. 7.245,- Euro. Auf den Inhalt des in der beigezogenen Akte des Amtsgerichts Mannheim befindlichen Gutachtens wird Bezug genommen.

Im April 2005 übermittelte die Beklagte ein Sanierungskonzept mit einer Innendämmung (Kosten: ca. 4.050,-Euro).

Mit Klageschrift vom August 2005 begehrten die Kläger zunächst die Verurteilung der Beklagten zu Schadensersatz in Höhe von 4.323,12 Euro wegen aufgrund von Schimmelbildung zerstörter Einrichtungsgegenstände sowie in Höhe von 2.355,44 Euro als Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens.

Die Beklagte erkannte bezüglich der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens einen Teilbetrag in Höhe von 350,44 Euro an und trug bezüglich der insoweit weiter geltend gemachten Kosten von 2.000,- Euro vor, der Betrag sei beglichen; im übrigen beantragten sie Klageabweisung. In Höhe von 2.000,- Euro nahmen die Kläger die Klage daraufhin zurück.

Auf Antrag der Kläger wurde mit Beschluss vom September 2005 im Wege des unselbständigen Beweisverfahrens ein Gutachten über die Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Gegenstände und die Höhe des Schadens eingeholt. In ihrem schriftlichen Gutachten vom Januar 2006 führte die Sachverständige aus, die in der Klageschrift aufgeführten Gegenstände seien – mit Ausnahme des Matratzenschoners, der nicht mehr vorhanden gewesen sei – schimmelbedingt gebrauchsuntauglich, wodurch den Klägern ein Schaden in Höhe von insgesamt 2.902,79 Euro entstanden sei. Auf den Inhalt des Gutachtens wird Bezug genommen.

Zwischenzeitlich hatten die Kläger die Klage erweitert und begehren nun auch die Verurteilung der Beklagten zur Anbringung eines Wärmedämm-Verbundsystems auf den Außenflächen der Außenwände zur Verbesserung der Wärmedämmung entsprechend dem Gutachten des Sachverständigen. Später beantragten die Kläger insoweit hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur Verbesserung der Wärmedämmung.

Das Amtsgericht hat die Beklagte mit Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom April 2006 zur Zahlung von 3.252,79 Euro nebst Zinsen sowie zur Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand verurteilt. Hiergegen richtet sich die Berufung der beklagten, die die Aufhebung des Urteils begehrt, soweit die Verurteilung über den von ihr anerkannten Betrag von 350,44 Euro hinaus erfolgt ist.

Wegen des übrigen Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs.1 S. Nr. 1 ZPO). Soweit die Kammer weitergehende oder abweichende Feststellungen getroffen hat, ist dies aus den Ausführungen zu Ziff.II. Ersichtlich.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Die Kläger haben gegen die Beklagte über den von diesen anerkannten Betrag von 350,44 Euro hinaus einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von weiteren 3.252,79 Euro gemäß § 536a Abs 1 BGB.

Das Amtsgericht hat zu den geltend gemachten streitigen Schadensersatzansprüchen u.a. ausgeführt, dass diese den Klägern dem Grunde nach aus § 536 a Abs. 1 BGB zustünden. In der Wohnung der Kläger habe sich Schimmel gebildet, den der Sachverständige anlässlich seiner Ortsbesichtigung im Juli 2004 festgestellt habe. Dieser stelle einen nicht unerheblichen Mangel dar. Die Schimmelbildung sei auf die baulichen Gegebenheiten zurückzuführen, was aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens feststehe. Aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen vom Januar 2006 stehe fest, dass die klägerischen Gegenstände als Totalschaden einzustufen und die jeweiligen von der Sachverständigen festgestellten Zeitwerte zu ersetzen seien. Ebenfalls seien die geltend gemachten Kosten für Demontage und Entsorgung des Schlafzimmers in Höhe von 350,- Euro zu ersetzen.

Die Berufung wendet hiergegen im Wesentlichen ein, dass die Möbel nach Klägervortrag im Jahr 2002 angeschafft worden seien; zu diesem Zeitpunkt sei jedoch bereits eine Schimmelbildung angezeigt worden. Die Kläger hätten Beweis zu führen, dass ein bestimmtes schädigendes Ereignis zu dem vorgetragenen Schaden geführt habe; lägen – wie hier – Vorbeschädigungen vor, gehe der Beweis dahin, welcher weitere Schaden eingetreten sei. Diesen Beweis hätten die Kläger nicht geführt. Im übrigen sei die Schimmelbildung im Beweisverfahren nur im Schlafzimmer angezeigt worden; Schadensersatz könne deshalb nur hinsichtlich dieser Möbel verlangt werden.

Außerdem hätten die Kläger einen Anschaffungsnachweis (Zeitpunkt und Neupreis) – außer bei der Schlafzimmereinrichtung – nicht erbracht; die Sachverständige habe unzulässigerweise die Daten der Kläger, welche von den Beklagten bestritten worden seien, übernommen. Weiterhin sei allenfalls ein (niedrigerer) Wiederbeschaffungswert und nicht der Zeitwert zu ersetzen, da es für gebrauchte Möbel einen Markt gäbe. Schließlich wendet die Berufung ein, die Kläger hätten durch falsches Aufstellen der Möbel (Kein Abstand zwischen Wand und Möbelstück von bis zehn Zentimetern) eine ausreichende Luftzirkulation verhindert und damit die Schimmelbildung mitverursacht.

Mit ihren Einwänden hat die Berufung keinen Erfolg, was sich aus folgenden Erwägungen zu den einzelnen Schadensersatzpositionen ergibt.

Das Amtsgericht hat den Klägern einen Betrag von 1.963,79 Euro für die Schlafzimmereinrichtung zugesprochen. Dies ist nicht zu beanstanden.

Der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten – da sie bereits im Februar 2002 Schimmelbildung angezeigt hätten – nicht bewiesen, welcher weitere Schaden in der Folgezeit eingetreten sei, greift nicht. Aus der von den Klägern vorgelegten Rechnung ergibt sich, dass die neu erworbene Schlafzimmereinrichtung im Januar 2002 von der Firma.... geliefert und montiert worden ist. Diese war somit bei der Aufstellung – was von der Beklagten auch nicht in Frage gestellt wird – schimmelfrei. Von der Beklagten wird des weiteren nicht die Feststellung des Sachverständigen, die Schlafzimmereinrichtung sei schimmelbedingt gebrauchsuntauglich, in Frage gestellt. Da somit feststeht, dass der von der Sachverständigen festgestellte Schimmelbefall an der Schlafzimmereinrichtung während der Zeit entstanden ist, als die Schlafzimmereinrichtung unstreitig in der streitgegenständlichen Wohnung aufgestellt war, kommt es auf den genauen Zeitpunkt nicht an. Die Kausalität zwischen dem Mangel der Mietsache (die wegen der neu eingebauten dichtschließenden, isolierverglasten Fenster unzureichende Außendämmung) und der Schimmelbildung an der Schlafzimmereinrichtung haben die Kläger daher bewiesen.

Soweit die Beklagte in zweiter Instanz neu einwendet, die Kläger seien im Februar 2002 über die Notwendigkeit einer ausreichenden Luftzirkulation hinter den Möbeln aufgeklärt und ihnen sei empfohlen worden, Möbelstücke mindestens fünf, besser zehn Zentimeter von einer Außenwand entfernt aufzustellen, wohingegen sie die Möbelstücke direkt an die Wand gestellt hätten, so dass ein erhebliches Mitverschulden vorläge, kann offen bleiben, ob diese „Aufklärung“ - was von den Klägern bestritten wird – tatsächlich stattgefunden hat. Weshalb die Beklagte ihren Sachvortrag nicht bereits in erster Instanz vorbrachte, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.

Damit dürfte sie mit dieser Behauptung in zweiter Instanz ausgeschlossen sein. Darüber hinaus verhilft diese neue Behauptung der Beklagten der Berufung auch materiell nicht weiter. Zunächst müssen die Kläger die Möbel nicht mit einem Mindestabstand von fünf oder mehr Zentimetern zur Außenwand aufstellen. Grundsätzlich gehört zur Nutzung einer Mietwohnung das Aufstellen von allgemein gebräuchlichen Möbelstücken. Der Mieter ist – soweit in dem Mietverhältnis nicht anderes vereinbart worden ist – nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen. Er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Demnach ist der Mieter berechtigt, seine Wohnung mit handelsüblichen Möbeln (auch bodenbündigen Schränken) in üblicher Art einzurichten.

Es gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem Wandabstand von fünf Zentimetern oder mehr aufzustellen, selbst wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können (vgl. auch LG Köln, WM 2001, 604; LG Berlin, MM 1993, 72). Da die Parteien unstreitig mietvertraglich keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben und die Beklagte auch bauseits keine das Aufstellen von Möbeln unmittelbar an die Außenwand verhindernde Vorkehrungen getroffen hat (beispielsweise durch Anbringen einer Bodenleiste), waren die Kläger zum aufstellen der Möbel direkt an der Wand berechtigt. Ein Mietverschulden der Kläger liegt daher nicht vor. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass selbst ohne vorgestellte Möbel die Schimmelpilzbildung nicht hätte vermieden werden können, so dass das Abrücken der Möbel von der Wand den Schaden nicht verhindert hätte.

Der weitere Einwand der Beklagten, dass die Kläger – da es für gebrauchte Hausratgegenstände mittlerweile einen Gebrauchtmarkt gäbe – allenfalls einen (niedrigen) Wiederbeschaffungswert ersetzt verlangen könnten, überzeugt nicht. Die Kläger haben sich unstreitig Anfang 2002 eine neue (und eben nicht eine gebrauchte) Schlafzimmereinrichtung gekauft. Daher ist die Höhe des Schadensersatzes gemäß §§ 249, 251 BGB unter Berücksichtigung des Neuanschaffungspreises sowie eines Abzuges „neu für alt“ zu ermitteln. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den zu ersetzenden Schaden unter Anlehnung an das Gutachten der Sachverständigen, die ihrer Berechnung den unstreitigen Neuanschaffungspreis der Schlafzimmereinrichtung zu Grunde gelegt hat, auf einen Betrag von 1.963,79 Euro geschätzt hat (§287 ZPO).

Soweit das Amtsgericht den Klägern ausweislich der Tabelle auf S. 7 des Urteils auch hinsichtlich des Matratzenschoners einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 16,- Euro zuerkannt hat, geschah dies zwar fehlerhaft, ein Schaden insoweit nicht bewiesen war (der Matratzenschoner war bei der Begutachtung durch den Sachverständigen bereits entsorgt, dies wird von der Berufung auch gerügt, indem die Beklagten den fehlenden Nachweis des Schadenseintritts beanstanden. Allerdings ist die Beklagte insoweit nicht beschwert, weshalb sie mit diesem Einwand keinen Erfolg hat. Denn das Amtsgericht hat die einzelnen Schadensbeträge fehlerhaft auf eine Gesamtsumme von 2.902,79 Euro addiert, unter Zugrundelegung der von dem Amtsgericht festgesetzten einzelnen Schadenspositionen beläuft sich die Gesamtsumme nämlich richtigerweise auf 2.918,79 Euro. Daraus folgt, dass das Amtsgericht bezüglich des Matratzenschoners zwar einen Schaden in Höhe von 16 Euro zuerkannt, diesen Betrag aber bei der zugesprochenen Gesamtsumme von 2.902,79 Euro gerade nicht berücksichtigt hat, weshalb die Beklagte insoweit auch nicht beschwert ist.

Das Amtsgericht hat den Klägern für die übrigen Einrichtungsgegenstände (Sideboard im Schlafzimmer, Eckbank, Schrank, Sideboard und PVC - Boden im Esszimmer, zwei Matratzen) insgesamt einen Betrag von 939,- Euro zugesprochen. Dies ist nicht zu beanstanden.

Der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten – mit Ausnahme der Schlafzimmermöbel – einen Anschaffungsnachweis (Zeitpunkt und Neupreis) nicht geführt und die Sachverständige hätte die von den Klägern genannten Daten übernommen, greift letztlich nicht durch. Aufgrund der in dem gutachten der Sachverständigen vom Januar 2006 befindlichen Fotos der fraglichen Gegenstände schätzt die Kammer die Höhe des wegen des unstreitig aufgetretenen Schimmels entstandenen Schadens gemäß § 287 ZPO auf insgesamt mindestens 939,- Euro.

Soweit die Beklagte weiter einwendet, die Kläger hätten in dem selbstständigen Beweisverfahren lediglich Schimmelbildung im Schlafzimmer angezeigt und darüber hinaus gegenüber dem Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung im Juli 2004 weitere Schimmelbildung nur in dem Esszimmer gerügt, in dem der Sachverständige allerdings nur eine geringfügige Schimmelbildung an der Außenwand festgestellt hätte, weshalb Schadensersatz wegen Schimmelbildung nur bezüglich der Schlafzimmermöbel verlangt werden könne, überzeugt dies nicht. Denn unstreitig ist der von der Sachverständigen anlässlich ihres Ortstermins im November 2005 festgestellte Schimmel an den im Esszimmers befindlichen Gegenständen (Eckbank, Schrank, Sideboard und PVC – Boden) erst in der streitgegenständlichen Wohnung aufgetreten; dies wurde nämlich von den Beklagten nicht bestritten.

Da somit feststeht, dass der von der Sachverständigen festgestellte Schimmelbefall während einer Zeit entstanden ist, als sich die Gegenstände unstreitig in der streitgegenständlichen Wohnung befanden, kommt es nicht darauf an, ob die Kläger diese Schimmelbildung bereits in dem selbstständigen Beweisverfahren angezeigt bzw. Ob der Sachverständige diesen im Juli 2004 festgestellt hat oder nicht. Selbst wenn der Schimmel an den in dem Esszimmer befindlichen Gegenständen erst später aufgetreten sein sollte, wäre dies auf die von der Beklagten im Jahr 2001 neu eingebauten dichtschließenden, isolierverglasten Fenster und der deshalb nun unzureichenden Außendämmung zurückzuführen.

Bezüglich der weiteren Einwände des Mitverschuldens und der Wertberechnung wird Bezug genommen auf die entsprechenden Ausführungen zu Ziff. (1) ausgeführt. Auf die Ausführungen wird deshalb Bezug genommen.

Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Demontage- und Entsorgungskosten wurde von der Berufung nicht gesondert angegriffen.

Nach allem hat die Beklagte mit ihren Einwänden gegen die Ausführungen des Amtsgerichts zu den zuerkannten Schadensersatzansprüchen keinen Erfolg.

Die Kläger haben gegen die Beklagte des weiteren einen Anspruch auf Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand.

Das Amtsgericht hat hierzu u.a. ausgeführt, dass sich der Anspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergebe. Grundsätzlich könne der Vermieter zwar Art und Weise der Mangelbeseitigung bestimmen, wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen fachgerecht seien. Allerdings führe die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Innendämmung sei nämlich nur dann geeignet, wenn – was aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen feststehe – die Möbel mit einem Abstand von 15 cm zur Wand gestellt würden; dies sei hier den Mietern nicht zuzumuten. Im übrigen würde durch die beabsichtigte Innendämmung die nutzbare Wohnfläche verringert werden, was die Kläger nicht zu dulden hätten.

Die Berufung wendet hiergegen im Wesentlichen ein, der Beklagten als Vermieterin obliege die Entscheidungsbefugnis über die Art und Weise der Mängelbeseitigung. Eine bestimmte Abhilfemaßnahme könne nur verlangt werden, wenn andere Maßnahmen objektiv nicht möglich seien oder außerhalb jeglicher Vernunft lägen. Objektiv geeignet sei hier auch eine Innendämmung. Zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung gehöre, dass die Möblierung der Wohnung eine ungehinderte Luftzirkulation zulasse; daher müsse ein Abstand zwischen den Möbeln und Wand von mindestens fünf, besser zehn Zentimetern eingehalten werden. Der Sachverständige habe zwar einen Abstand von 15 cm dargelegt, allerdings seien auch zehn Zentimeter ausreichend. Im übrigen verringere sich durch die geplante Innendämmung die Wohnungsgröße insgesamt nur um zumutbare 1,32 Qm. Dagegen koste eine Außensanierung ca. 28.980,- Euro, was nicht mehr zumutbar sei.

Hiermit hat die Berufung keinen Erfolg. Zwar ist der Beklagten darin Recht zu geben, dass grundsätzlich ihr als Vermieterin die Entscheidung über die Art und Weise einer Mangelbeseitigung obliegt. Allerdings gilt dies nur solange, wie die von ihr beabsichtigten Maßnahmen nicht zu einer unzulässigen Änderung des vertragsgemäßen Gebrauches führt. Gemäß den Ausführungen des Sachverständigen wäre eine Innendämmung für das Aufstellen von Möbeln mit einem Abstand von ca. zehn bis 15 Zentimetern von der Wand ausreichend, dass Aufstellen von Möbeln direkt an die Wand wäre dagegen dann nicht möglich. Dagegen könnten bei einer Außendämmung Möbel unmittelbar an die Außenwand gestellt werden. Wie bereits oben unter Ziff. 1 c) dargelegt, gehört es grundsätzlich zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann.

Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem gewissen Wandabstand aufzustellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien mietvertraglich eine anderweitige Regelung getroffen haben oder der Vermieter bereits bauseits Vorkehrungen getroffen hat, die das unmittelbare Aufstellen von Möbeln an der Wand verhindern (beispielsweise durch Wandleisten). Da dies hier unstreitig nicht der Fall ist, führte die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung, die nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist. Auch der Umstand, dass die Außendämmung für das gesamte Haus Kosten von ca. 28.980,- verursacht, führt nicht zu einer anderen Entscheidung. Denn insoweit muss gesehen werden, dass die auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden anteiligen Kosten sich lediglich auf ca. 7.245,- Euro belaufen, während die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung ebenfalls Kosten von ca. 4.050,- Euro verursachen würde. Bei dieser Sachlage sind die Kläger nach treu und Glauben nicht verpflichtet, einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zuzustimmen.

Nach alldem hat die Berufung insgesamt keinen Erfolg, weshalb sie zurückzuweisen ist.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Einen Grund für die Zulassung der Revision sieht die Kammer nicht.